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土地使用权过期,你的房子还能住吗?又有新消息了!  

2016-09-12 10:02:13|  分类: 社会焦点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地使用权过期,你的房子还能住吗?又有新消息了!


一石激起千层浪。连日来,温州市一批20年产权的房屋土地产权到期,交易价不超过100万元的房子,却面临要花费房产交易价至少三成的土地出让金才能重新办理土地证的遭遇,在全国引发强烈反响和舆论高度关注……

 一石激起千层浪。连日来,温州市一批20年产权的房屋土地产权到期,交易价不超过100万元的房子,却面临要花费房产交易价至少三成的土地出让金才能重新办理土地证的遭遇,在全国引发强烈反响和舆论高度关注。

这个问题的核心是土地使用权到期之后要不要续费、如何续费以及到底续多少费,从目前来看,面对全国首批土地使用权到期的房子,各地的情况不同,处理办法也不一样。

温州:居民购房仅三年 土地使用“撞”年限

王女士于2012年10月,花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套房子。近期王女士想卖掉这套房子。可在买卖过程中,王女士意外发现自己名下的这套房子,土地使用年限已于2016年3月4日到期。

购房者 王女士:现在这个房子想拿出来交易的话,现在交易不了,说我土地使用证已经到期了。 

据王女士介绍,她名下的这套房子于1996年交付使用,她是这套房子的第三位主人。在她的印象中,住宅的土地使用年限为70年。为何自己的房子仅仅过了20年就到期了呢?更让王女士百思不得其解的是,同幢楼不同楼层的土地使用年限竟然完全不相同,有的是70年,而有的却是20年。 

王女士:他这个图号和地号,跟我这个是一模一样的,但他这个使用期限是到2070年。

根据《物权法》,购房者有权在土地使用权到期后申请并获得延期的资格,但却没有对续期的土地出让费支付标准和办法作出明确规定。王女士告诉记者,目前土地使用权到期使她无法贷款,土地使用权续期政策的不确定性,也使她的房子无法正常交易。

产权续期无定论 土地过户受影响

看了刚才王女士的遭遇,我们肯定有很多疑问,房子的土地使用权到期了怎么办?有没有办法续?为何王女士的土地使用权只有20年?带着诸多问题,我们的记者陪同王女士到温州相关部门进行咨询。 

温州市相关部门负责人介绍,现在住宅土地的使用年限为70年,但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始,有些开发商为了减缓资金压力,没有交足70年,温州的规定是最少交20年。

温州市土地登记交易中心副主任 林钧:办土地证的时候,房地产开发公司只签了一个20年的土地出让合同,按照当时的价格出让年限,收取了20年的出让金,当时的历史原因就是20年也有签、40年有签、50年有签、70年也有签。 

根据《城市房地产管理法》第22条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。以王女士的邻居为例,应当是在届满前一年提出申请,并获得批准。而王女士则是过期之后,才想到去续期。

温州国土局鹿城分局副局长 陶建武:已经终止了我们不可以,如果期限没有终止的话,还有两年几年,我办交易了,交易继续要70年,70年按我们温州市交易的规定,市场评估价的优惠价百分之四十缴,过期了,重新要审批,谁也不敢定价格。

据温州市国土资源局统计,截止到2019年年底,温州市区将有约1700多套商品房土地使用证过期。

温州:产权过了户土地证到期 中介直呼没见过

王女士是无法卖房子,而温州的王先生是买房子过程中出现了问题,房产证都过了户,土地证却办不下来了,这让买卖双方和中介都犯了难。具体是怎么回事?

购房户 王先生:我们现在房子拿不过来,房东钱拿不到。 

据王先生介绍,他通过一家房产中介相中了一套一楼的房子。双方签订购房合同后,很快便到市房产交易中心办理了房产过户手续,并将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户。等缴纳完契税后,王先生也顺利拿到了房产证。不料,在办理土地证过户时,却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4日过期了。 

购房户 王先生:我们的想法都是70年,并不知道有过期这回事,我们想都没想到过。 

房东 齐女士:现在就是说房产证已经过户给对方了,现在土地证过不了。

温州土地登记交易中心的工作人员表示,必须要足额缴纳土地出让金,才能完成土地使用证的过户手续。而按照温州东瓯土地价格评估事务所评估,取得这套房的楼面评估价,大约每平方米6000元,再按照房产证上50余平方米的建筑面积,最后需缴纳的土地出让金金额为30多万元。 

房东 齐女士:一个房子卖掉也就几十万,你说让我们再承担30、40多万,那是不可能的事情。 

买卖中介三方联系了市房产交易中心,希望能撤销这宗房产交易。但得到的回答是,土地证过期不影响房产证过户,房管部门只管房产交易。这也难坏了房产中介人员。

浙江省温州市某中介公司负责人 张杰:这个钱在银行里做资金监管,冻结在那里,房东拿不到钱,客户拿不到房,就这样我们也很纠结,我们印象当中房子的土地使用年限是70年。谁会注意到这个小问题呢?所以这个东西在我们脑子里,已经形成专业知识了。 

记者事后随机采访了多名房产中介,但回答均是从未碰到土地证过期的情况,也不清楚重新审批的流程和具体要缴纳的土地出让金金额。 

记者: 我们买房人过来问的时候。

浙江省温州市某房产中介:他有没有关注这个土地证的期限。

浙江省温州市某房产中介:买的人不会留意,他是托中介所,中介所帮他弄。 

温州:土地到期无法贷款 买卖双方对簿公堂

温州陈先生也遇到了类似的事情。去年9月,陈老伯卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。双方签订购房合同后,在贷款时问题发生了。 

投诉人 陈老伯:真正去贷款的时候,银行发现你这个土地证要到期了,不能贷,这时候我的过户手续已经办好了,那个时候我就着急得不得了,我说钱只拿到三分之一,我这个房子已经变成你的了。

这时,陈老伯才注意到自己房子的土地使用年限仅为二十年,将于2016年4月25日到期。 

投诉人 陈老伯:你贷15年的话,土地期限应该比15年还要长一点,银行说你这个时间太短,不能贷。

因无法办理房屋抵押贷款,买方没钱继续购房只好作罢。 

投诉人 陈老伯:之后我们两个协商了,我说你把款退给我,退给我怎么办,他说要到法院去打官司。

三个月后,经鹿城区人民法院调解,这起房产交易才得以撤销。陈老伯的房屋所有权证以及土地使用证才得以收回。眼看土地使用期限将近,陈老伯为这事跑了将近大半年的时间,却找不到任何解决办法。 

投诉人 陈老伯:现在我就是想续这个土地期,现在我到处问了,说国家没有政策,现在不能搞,我想买卖的话 不可能了,我希望政府能把我这个土地使用期能够续下去。 

土地部门给出的答复,让陈老伯难以接受。 

温州市国土资源局鹿城分局审批科副科长 陈炽:我们现在如果没有上层一个政策制定的话,那只能以市场评估价来作为收缴的依据,不然的话我们一线窗口,如果直接以基准计价,那就涉及到国有资产流失。 

温州土地部门称,已就该类问题请示上级部门,希望能尽快寻求到妥善的解决方案。 

温州市国土资源局土地利用管理处处长 张少清:第一个我们积极向上面反映,这个制度设计是顶层的设计,我们目前为止还没有很明确的答复。近期我们会组织相关的人员进行讨论,讨论了之后提交到上级,我们的政策建议,还只能在法律框架范围内。

青岛:多个“撞限房”照常租售居住

在青岛,情况略有不同。青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生最近正在出售房子。他回忆,阿里山小区一期于1994年左右建成,当时自己的公司于1995年以每平米1000多元的价格买下,土地使用权于2011年到期,目前均价为每平方米七千元左右,自己房屋的土地使用权只有20年,“当时土地已经到期了,但大家也没有怎么说,当地房管所也可以过户、交易,只有去银行贷款时,可能会贷不了款。”王先生称,由于国家没有出台过明确的政策,不少买主担心买了房子以后会遇到土地使用权问题。

与阿里山小区情况类似,青岛市黄岛区紫金山路上的紫金山小区也出现了这一问题。小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年,他表示,开发区里的紫金山小区和阿里山小区情况类似,土地年限都已经到期了,但现在国家都没有出台这方面的说法,不过交易、贷款都不耽误。

如果不出售的话可以继续住吗?实际上,这些“撞限”小区内的很多业主仍继续住着,也没有遇到要求拆除的情况。根据法律规定,虽然土地的所有权归国家,但房子是业主的,这是永久产权,没有期限。因此即便出现拆迁的情况,国家有权收回土地,但无权收回房屋,因此仍然会得到补偿,只是补偿款可能会有差别而已。

深圳:通过补交地价可以延长使用年限

除了青岛之外,深圳也有类似的情况。深圳市规土委方面介绍,就深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的20年使用权的经营性用地陆续到期的情况,2004年4月23日,《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行,并明确上述用地在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

 

新疆克拉玛依的情况同样如此。去年下半年,克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查,截至当年年底,当地共有二十余宗商业用地使用权已到期。

克拉玛依市国土资源局建设用地科负责人接受媒体采访时介绍,近期已到期和即将到期的土地使用权土地均为商业用地,土地出让金按照该市2015年7月1日起施行的《市城镇土地基准地价》标准收取,按照不同的土地级别、不同用途土地确定基准价格,最高为1507元/平方米。

编纂民法典为解决这一问题提供契机

从上述多地的情况来看,土地使用权到期之后其房屋的基本情况如下:如果要出售会比没到期的麻烦,虽然有的地方也可以正常出售,但可能会碰到不容易贷款的问题,有的地方则需要缴纳一定的土地出让金才能出售;从居住的角度来看,各地基本一致,也就是到期之后不影响继续居住;另外,如果碰到拆迁,因为房子本身是永久产权,一样可以获得补偿,只是补偿的幅度受影响;最后,由于土地的使用权有期限,从各地的情况来看,未来续费是大概率事件,只是问题的核心在于如何续费、续多少,这方面各地做法不一,需要国家层面有统一说法。

《物权法》起草小组成员、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授认为,住宅建设用地使用权届满应该自动续期,约定20年以及没有达到70年期限的首先应当自动续期至70年。对于没有达到70年最高期限续期至70年的,是否该补交出让金应当考虑以下因素:

一是70年的使用期限和20年等不足70年的期限不同,出让金的数额应当是不一样的;

二是政府出让20年的土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益有损失,也显示不出20年使用期限与70年期限的不同;

三是如果20年等期限的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金,对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言,是不公平的。因此,20年期限届满自动续期的,业主应当补交20年与70年土地使用权期限的出让金差价。

第四,对于具体出让金差价的计算,应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算,即当时70年期限的出让金价格是多少,20年或者其他期限的出让金与其相比,差额是多少,就应当补交多少出让金。而不应该按照现在的价格来计算,因为延长到70年是基于当时是20年的基础上延长50年。如果按照现在的费用,则是重新购买50年使用权,而非延长

另外,温州市相关部门负责人也介绍,现在住宅土地的使用年限为70年,但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始,有些开发商为了减缓资金压力,没有交足70年,温州的规定是最少交20年。

△傅莹在今年两会期间介绍,民法典编纂工作已经启动

在今年两会期间,人大新闻发言人傅莹曾表示民法典的编纂工作已经启动,这实际上提供了解决这一问题的机会。杨立新教授认为,未来民法典将会把《物权法》等相关内容编进去,如果处理得当不仅可以使这个问题一劳永逸地得到解决,而且还会给编纂民法典分则提供亮点,获得人民群众的拥护。

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