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房地产开发成本详细构成【含经验数据】  

2014-09-11 18:12:31|  分类: 开发管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产开发成本详细构成【含经验数据】


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房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税

1、桩基工程(如有)70~100元/平方米

2、钢筋40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米

3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;

4、砌体工程60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

5、抹灰工程25~40元/平方米

6、外墙工程(包括保温):50~100元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2;

7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);

8、屋面工程15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2,一般为9 0~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);

11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

12、电梯工程(如有):40~200元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/ m2;

13、人工费:130~200元/平方米;

14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;

15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米;

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米;

17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米;

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米;

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;

20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。

21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米;

22、监理费:3~30元/平方米;

23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;

24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;

25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。

结论:

基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

相关资料

一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。

一、土地成本

土地成本因地而异,但经过07年的行业疯狂后,土地成本水涨船高!而且不管是大小城市,土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一(高端住宅如别墅、排屋等除外,下同)。现在在县城,经济发达的都达到到100万/亩左右,甚至超过。而在一些大城市,基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中,则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本),简单的公式是楼面地价=地价(单位:万元/亩)÷666.67÷容积率

例:地价100万/亩,容积率3.0,楼面地价为500元/㎡;地价500万/亩,容积率3.0,楼面地价2500元/㎡。

所谓的容积率,就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率:约1.5左右,最大不能超过2,超过2的也有,但品质很差;小高层容积率:约2.5;高层容积率:约3.5.所以,大家在买房的时候,可以先了解一下地价多少,然后在工地的公示牌上找到容积率(一般工地都有的)。一算就大概知道楼面价多少钱。

二、建安造价

建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多,小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例,一线城市上浮20%

砖混多层:600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡

小高层(10-17层):800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。

高层(18层以上):1400元/㎡-1800元/㎡

钢筋含量是高层建安造价的重要指标

国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。

国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右;而且,一些好的小区,外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的!

三、配套设施

包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/㎡。(以三线城市为例,一线城市上浮20%)

景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的,则不等。

四、勘查、设计、监理等

不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋,需要公关。(同样以三线城市为例,一线城市上浮20%)

五、营销费用

营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四线城市的营销费为5%左右。

六、财务费用

经验公式: 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2


七、公司管理费用

根据公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/㎡(以三线城市为例,一线城市上浮50%)

八、行政事业收费

这是不透明的。差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。具体费用省略,只举一例人防工程收费:

如自建人防工程,则成本为:多层1200元/㎡,高层1800元/㎡(按人防面积摊)

如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:

高层:5B级人防,单位成本=2000元/层数

多层:6级人防,单位成本=1500元/层数

高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。

九、营业税

营业税+大修基金+所得税…=11.7%


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