项目的工程进度估算：项目建设周期预计为3年，每年3—4万方左右的开发量。
（二）项目总投资与成本估算：
编码 | 工程项目（费用）名称 | 计量单位 | 工程量 | 单价或费率 | 造价或费用(万元) | 楼面造价(元/M2) | 百分比(%) |
|
| ||||||
1. | 一、土地费用 | 0 | 0 | 5687.5 | 1154.4 | 63.89% | |
1-1-1 | 征地费（拍卖价） | 项 | 1 | 55200000 | 5520 | 1120.4 | 62.01% |
1-1-2 | 土地契税 | 元、% | 55200000 | 3 | 165.6 | 33.61 | 1.87% |
1-1-3 | 土地登记公证费 | 笔 | 1 | 19000 | 1.9 | 0.39 | 0.03% |
2. | 二、斟察、设计和前期费 | 0 | 0 | 817.29 | 165.89 | 9.19% | |
2-1-1 | 地形图测绘费 | 平方米 | 28312 | 0.14 | 0.4 | 0.08 | 0.01% |
2-1-2 | 总体规划设计费（定点费） | 平方米 | 28312 | 2 | 5.66 | 1.15 | 0.07% |
2-2-1 | 地质勘察费 | 米 | 12000 | 55 | 66 | 13.4 | 0.75% |
2-2-2 | 建筑设计费 | 平方米 | 49268.1 | 10 | 49.27 | 10 | 0.56% |
2-3-1 | 城市市政建设配套费（一级地段） | 平方米 | 46871 | 120 | 562.45 | 114.16 | 6.32% |
2-4-1 | 规划管理费 | 项 | 1 | 3 | 0 | 0 | 0.01% |
2-6-1 | 放线费 | 点 | 60 | 326 | 1.96 | 0.4 | 0.03% |
2-11-1 | 招标费 | 项 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0.01% |
2-13-1 | 监理费 | 元、‰ | 28312 | 2 | 0.01 | 0 | 0.01% |
2-14-1 | 预结算审计费 | 元、‰ | 28312 | 3 | 0.01 | 0 | 0.01% |
2-15-1 | 消防配套费 | 平方米 | 46871 | 3 | 14.06 | 2.85 | 0.16% |
2-16-1 | 施工合同鉴证费 | 元、‰ | 28312 | 1 | 0 | 0 | 0.01% |
2-17-1 | 噪音费 | 月 | 50 | 1600 | 8 | 1.62 | 0.09% |
2-18-1 | 建设项目环境影响评价收费 | 元、‰ | 28312 | 3 | 0.01 | 0 | 0.01% |
2-19-1 | 避雷安装检测费 | 支 | 480 | 55 | 2.64 | 0.54 | 0.03% |
2-20-1 | 防洪堤工程建设管理费 | 平方米 | 46871 | 3 | 14.06 | 2.85 | 0.16% |
2-21-1 | 人防管理费 | 平方米 | 49268.1 | 10 | 49.27 | 10 | 0.56% |
2-22-1 | 防空地下室易地建设费 | 平方米 | 0 | 800 | 0 | 0 | 0% |
2-24-1 | 工地管理费 | 项 | 10 | 10000 | 10 | 2.03 | 0.12% |
2-26-2 | 墙改费（民用） | 平方米 | 49268.1 | 4.6 | 22.66 | 4.6 | 0.26% |
2-27-1 | 建筑方案评审费 | 平方米 | 49268.1 | 0.2 | 0.99 | 0.2 | 0.02% |
2-29-1 | 白蚁预防费 | 平方米 | 49268.1 | 2 | 9.85 | 2 | 0.12% |
3. | 三、建筑安装工程费 | 0 | 0 | 7962.74 | 1616.21 | 89.45% | |
3-1-1 | 桩工程 | 平方米 | 46871 | 50 | 234.36 | 47.57 | 2.64% |
3-1-3 | 土建工程 | 平方米 | 46871 | 1250 | 5858.88 | 1189.18 | 65.82% |
3-2-1 | 室内供水供电、线路安装工程 | 平方米 | 49268.1 | 75 | 369.51 | 75 | 4.16% |
3-2-2 | 电梯安装工程 | 项 | 20 | 750000 | 1500 | 304.46 | 16.85% |
4. | 四、（小区）配套建设费 | 0 | 0 | 904.71 | 183.63 | 10.17% | |
4-1-1 | 道路工程 | 平方米 | 50000 | 100 | 500 | 101.49 | 5.62% |
4-1-2 | 室外排污排水工程 | 米 | 3000 | 410 | 123 | 24.97 | 1.39% |
4-1-3 | 室外供水工程 | 米 | 1000 | 500 | 50 | 10.15 | 0.57% |
4-2-1 | 围墙工程 | 项 | 1 | 100000 | 10 | 2.03 | 0.12% |
4-3-1 | 室外供电安装工程 | 项 | 1 | 100000 | 10 | 2.03 | 0.12% |
4-4-1 | 绿化工程 | 平方米 | 9910 | 60 | 59.46 | 12.07 | 0.67% |
4-5-1 | 路灯安装工程 | 盏 | 150 | 350 | 5.25 | 1.07 | 0.06% |
4-8-1 | 供配电增容费（贴费） | 千瓦 | 0 | 750 | 0 | 0 | 0% |
4-13-1 | 公共配套设施费（托儿所） | 平方米 | 1200 | 700 | 84 | 17.05 | 0.95% |
4-13-4 | 公共配套设施费（文化活动站） | 平方米 | 300 | 700 | 21 | 4.26 | 0.24% |
4-13-7 | 公共配套设施费（居委会） | 平方米 | 200 | 700 | 14 | 2.84 | 0.16% |
4-13-11 | 公共配套设施费（单车棚） | 平方米 | 300 | 700 | 21 | 4.26 | 0.24% |
4-13-12 | 公共配套设施费（垃圾中转站） | 平方米 | 100 | 700 | 7 | 1.42 | 0.08% |
ZJF | 直接费 | 0 | 0 | 15372.24 | 3120.12 | 172.67% | |
6. | 五、管理费 | 0 | 0 | 253.64 | 51.48 | 2.85% | |
5-1-1 | 建设管理费（1.65%） | 元、% | 153722445 | 1.65 | 253.64 | 51.48 | 2.85% |
6. | 六、税费 | 0 | 0 | 101.27 | 20.55 | 1.14% | |
6-5-1 | 建筑面积测量费 | 平方米 | 49268.1 | 1.7 | 8.38 | 1.7 | 0.10% |
6-4-3 | 房屋竣工总登记费 | 元、‰ | 664572000 | 1 | 66.46 | 13.49 | 0.75% |
6-5-1 | 教育附加费 | 元、% | 26437455 | 1 | 26.44 | 5.37 | 0.30% |
8. | 七、不可预见费 | 0 | 0 | 461.17 | 93.6 | 5.19% | |
8-1-1 | 不可预见费（按直接费计） | 元、% | 153722445 | 3 | 461.17 | 93.6 | 5.19% |
JJF | 间接费 | 0 | 0 | 816.08 | 165.64 | 9.17% | |
ZZJ | 开发建设总成本 |
| 0 | 0 | 16188.32 | 3285.76 | 181.84% |
（三）项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划
序号 | 项目名称 | 成本(万元) | 借（贷）款(万元) | |||
合计 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | |||
1 | 建行长期贷款 | 5500 | 5500 | 0 | 0 | |
2 | 农行短期贷款 | 2000 | 2000 | 0 | 0 | |
| 借（贷）款合计 | 7500 | 7500 | 0 | 0 | |
| 汇总1:中长期借（贷）款 | 5500 | 5500 | 0 | 0 | |
| 汇总1_1:建设中长期借（贷）款 | 5500 | 5500 | 0 | ||
| 汇总1_2:经营中长期借（贷）款 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 汇总2:短期借（贷）款 | 2000 | 2000 | 0 | 0 | |
| 汇总2_1:建设短期借（贷）款 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 汇总2_2:经营短期借（贷）款 | 2000 | 2000 | 0 | 0 | |
| 汇总3:支付本金 | 7500 | 0 | 0 | 0 | |
| 汇总4:支付利息 | 600 | 28.13 | 62.5 | 78.75 | |
| 汇总4_1:建设借款支付利息 | 550 | 28.13 | 62.5 | 68.75 | |
| 汇总4_2:经营借款支付利息 |
| 50 | 0 | 0 | 10 |
序号 | 楼层、单元或楼房名称 | 计量单位 | 单价 | 建筑面积(M2) | 可售面积(M2) | 项目套数 | 可售套数 | 销售收入(万元) |
1 | 住宅 | 元/㎡ | 4200 | 102660 | 102660 | 916 | 916 | 43117.20 |
2 | 商铺 | 元/㎡ | 15000 | 15560 | 15560 | 23340.00 | ||
3 | 车位 | 元/㎡ | 5000 | 19800 | 19800 | 650 | ||
4 | 公共建筑 | 元/㎡ | 2100 | |||||
合计 | 66457.20 |
序号 | 项目名称 | 成本(万元) | 销售收入与经营税金及附加(万元) | |||
合计 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | |||
1 | 销售收入 | 0 | 44284.2 | 14372.4 | 14372.4 | 15539.4 |
2 | 经营税金及税金附加 | 0 | 2723.48 | 883.9 | 883.9 | 955.67 |
2.1 | 营业税 | 0 | 2214.21 | 718.62 | 718.62 | 776.97 |
2.2 | 城市维护建设税 | 0 | 154.99 | 50.3 | 50.3 | 54.39 |
2.3 | 教育费附加 | 0 | 66.43 | 21.56 | 21.56 | 23.31 |
2.4 | 堤围防护费 | 0 | 44.28 | 14.37 | 14.37 | 15.54 |
2.5 | 交易管理费 | 0 | 221.42 | 71.86 | 71.86 | 77.7 |
2.6 | 交易印花税 | 0 | 22.14 | 7.19 | 7.19 | 7.77 |
本项目可售建筑面积120320㎡元，按住宅销售率为99.8%，商业销售率为100%计，项目在销售期内可实现的销售收入为44284.2万元。其余未售部分及不可售的会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。
通过对项目在计算期内的测算分析，项目的税后利润为11314.6万元，成本利润率为25.55%。
（五）项目的财务评价与不确定性分析
变化因素 | 项目名称 | 计量单位 | 基本数 | 概率分布情况 | ||||
变化1 | 变化2 | 变化3 | 变化4 | 变化5 | ||||
投资 | 投资变化比例(%) | 0 | 6 | 5 | -5 | 10 | 6 | |
投资变化概率 | 0 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | ||
经营 | 经营收入变化比例(%) | 0 | -7 | 5 | 5 | -10 | -4 | |
经营收入变化概率 | 0 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | ||
九、项目风险及建议
（一）项目市场条件
目前市场上住宅产品供给的类型丰富，但价格两极分化，大面积高价位独立别墅销售缓慢，但中高档的住宅小区供给量少；未来2~3年内市场以小高层、高层住宅竞争为主，结合本项目地块规划指标，本项目推出高层将有较强的市场竞争力。
（二）经济分析结论
1、根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：
项目总投资：16188.32万元
项目销售收入：44284.2万元
税后利润：11314.6万元
成本利润率：25.55%
动态投资回收期：1.87年
贷款偿还期：2年
2、通过敏感性分析，销售收入及工程成本对项目税后利润影响较大，其中销售收入的影响更为敏感。
3、在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目具备良好的可行性。
（三）风险及建议
华丰园项目规模小，本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
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