导读：本文详细介绍了土地增值税的计算公式及关于土地增值税计算的9个实例，希望对纳税人有所帮助。
计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
序号 | 增值率=增值额/扣除项目金额 | 税率 | 速算扣除系数 |
| 1 | 增值率小于或等于50% | 30% | |
| 2 | 增值率大于50%小于或等于100% | 40% | 5% |
| 3 | 增值率大于100%小于或等于200% | 50% | 15% |
| 4 | 增值率大于200% | 60% | 35% |
例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额
1、购买土地使用权费用：300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除：
(300+1500)×20%=1800×20%=360万元
4、房地产开发费用：
因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元
扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元
第二步，计算增值额
商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万
增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计
=4,000-2,510=1,490万元
第三步，确定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-125.50
=470.50万元
例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?
允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元?
收入总额=600(万元)
扣除项目合计=800×60%+32=512(万元)
增值额=600-512=88(万元)
增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4(万元)
例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元?
扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(万元)
增值额=1000-385=615(万元)
增值率=615÷385×100%=159.74%
应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元)
例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税?
扣除项目金额=1200+40+35=1275(万元)
增值额=1800-1275=525(万元)
增值率=525÷1275×100%=41.18%
应纳税额=525×30%=157.5(万元)
例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元?
扣除项目金额=800×50%+30=430(万元)
增值额=500-430=70(万元)
增值率=70÷430×100%=16.28%
应纳税额=70×30%=21(万元)
例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：
(1)支付土地使用权价款1400万元;
(2)取得土地使用权缴纳契税42万元;
(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元;
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元?
营业税、城市维护建设税、教育费附加
=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%) =412.99+3.40=416.39(万元)
2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元?
价款=1400×80%=1120(万元)
开发成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(万元)
开发费用=(1120+1833.6)×9%=265.82(万元)
税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)
加计扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(万元)
允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元)
3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元?
增值额=7648-4223.14=3424.86(万元)
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元)
4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?(不考虑房产税、印花税)。
应纳所得税额=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(万元)
例7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元?
1、应缴纳营业税=9500×%=475(万元)
2、应缴纳城建税、教育费附加=475×(5%+3%)=38(万元)
3、扣除项目金额=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(万元)
4、增值额=9500-4413=5087(万元)
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55(万元)
例8:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税?
从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
例9：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元;
(2)以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2;
(3)普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元;
(4)分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊;
(5)9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元;
(6)9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。
其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用;如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
(1)公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元?
(2)该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元?
(3)公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元?
(4)公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元?
(1)应扣除的土地使用权的金额=(600+24)×1÷2=312(万元)
开发成本=300(万元)
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(万元)
税金=1080×5%=54(万元)
其他扣除项目=(300+312)×20%=122.4(万元)
代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。
可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905(万元)
(2)收入总额=1080(万元)
可扣除项目合计=905(万元)
增值额=1080-905=175(万元)
增值率=175÷905×100%=19.34
建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。
(3)应扣除的土地使用权的金额=(600+24)×1÷2=312(万元)
开发成本=620(万元)
应扣除的开发费用=(312+620)×10%=93.2(万元)
以不动产对外投资，不缴纳营业税。
其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6(万元)
(4)收入总额=1500(万元)
可扣除的项目合计=1211.6(万元)
增值额=1500-1211.6=288.4(万元)
增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30%
应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52(万元)
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