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住宅建筑技术经济评价标准

2012-01-07 15:46:07| 分类：开发管理 | 标签： |举报 |字号大中小订阅

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住宅建筑技术经济评价标准

第一章总则
　　第1.0.1条为加强住宅建筑技术经济的评价工作，提高住宅建筑的设计水平和综合效益，特制定本标准。
　　第1.0.2条本标准适用于城镇和工矿区的多层、低层住宅建筑方案设计评价和工程评价。中高层、高层住宅评价可参照执行。
　　第1.0.3条评价项目的对比条件应符合下列规定：
　　一、建筑功能的可比性。评价方案和工程应基本满足相同的功能条件，例如建筑面积标准、住宅类型、建筑层数等。
　　二、消耗费用的可比性。应包括建造阶段和使用阶段两部分的费用。
　　三、价格的可比性。应采用同一的价格水平进行计算，尽量消除人为的变动因素。
　　四、如不具备以上规定，各住宅方案和住宅工程应采取转化措施，使其具有可比性，然后进行评价。对于特殊情况的优质设计，允许另作申诉，进行论证。
　　第1.0.4条本标准是根据现行《住宅建筑设计规范》编制的。
第二章　评价指标
　　第2.0.1条评价指标体系的设置包括建筑功能效果和社会劳动消耗两部分。
　　住宅建筑功能，是指住宅满足居住者对于适用、安全、卫生等方面基本要求的总和；社会劳动消耗，是指为取得建筑功能所付出的全部社会劳动消耗量。
　　第2.0.2条评价指标由二级构成。一级指标为控制指标，二级指标为表述指标。

　　住宅建筑设计方案评价指标体系与住宅工程评价指标体系应符合表2.0.2a和表2.0.2b的规定。

　　住宅建筑设计方案评价指标体系表　　　　　　　表2.0.2a

序号	指标类型	一级指标	二级指标
1	建筑功能效果	平面空间布局	平面空间综合效果
2			平均每套卧室、起居室数
3			平均每套良好朝向卧室、起居室面积
4			家俱布置
5			储藏设施
6		平面指标	平均每套建筑面积
7			使用面积系数
8			平均每套面宽
9		厨卫	厨房布置
10		厨卫	卫生间布置
11		物理性能	采光
12			通风
13			保温(隔热)
14			隔声
15		安全性	安全措施
16		安全性	结构安全
17		建筑艺术	立面效果
18		建筑艺术	室内效果
19	社会劳动消耗		造价

　　住宅建筑工程评价指标体系表　　　　　　表2.0.2b

序号	指标类型	一级指标	二　级　指　标
1	建筑功能效果	平面空间布局	平面空间综合效果
2			平均每套卧室、起居室数
3			平均每套良好朝向卧室、起居室面积
4			家俱布置
5			储藏设施
6			楼梯走道
7			阳台设置
8			公用设施
9		平面指标	平均每套建筑面积
10			使用面积系数
11			平均每套面宽
12		厨卫	厨房布置
13		厨卫	卫生间布置
14		物理性能	采光
15			通风
16			保温（隔热）
17			隔声
18		安全性	安全措施
19		安全性	结构安全
20		建筑艺术	立面效果
21		建筑艺术	室内效果
22	社会劳动消耗	主要指标	造价
23			工期
24			房屋经常使用费
25			使用能耗
26		辅助指标	钢材
27			木材
28			水泥
29			劳动量耗用

　　第2.0.3条一级指标规定的评价项目各地均应采用;二级指标规定的评价项目,各地可根据本地区的具体情况酌情增减,但必须做统一规定.

第三章　评价指标计算
第一节　定量指标计算
　　第3.1.1条定量指标是指能够通过数值的大小具体反映优劣状况的指标。
　　第3.1.2条平均每套卧室、起居室数以多者为优。
　　第3.1.3条平均每套良好朝向的卧室、起居室面积以多者为优。良好朝向是指南向和东南向；东向为次好朝向，计算时乘0.6降低系数。
　　第3.1.4条平均每套建筑面积，应符合或接近国家或地方规定的面积标准者为优。
　　第3.1.5条使用面积系数以大者为优。

第二节　定性指标计算
　　第3.2.1条定性指标是不能直接通过计算数值定量反映事物好坏的指标。
　　第3.2.2条家具布置以起居室、卧室的平面尺度适宜，门窗位置(采暖地区尚须考虑散热器位置)适当，墙面完整，利于灵活布置家俱的程度评定分值，以高分者优。
　　第3.2.3条厨房以平面尺度适宜，固定设备布置合理，空间利用及通风排烟良好评定分值，以高分者优。
　　第3.2.4条卫生间、厕所根据所采用设备的数量，布置合理程度以及采光、排气等评定分值，以高分者优。
　　第3.2.5条储藏设施系指贮藏间、壁厨、吊柜、搁板等。以空间利用合理，使用方便者为优。
　　第3.2.6条楼梯、走道以安全疏散，栏杆设置、休息平台以方便搬运家俱等,作为衡量优劣的标准。户内走道应按联系方便,线路短捷，搬运家俱方便等评分。
　　第3.2.7条阳台设置以面积合理、位置恰当，安全美观等评分。
　　第3.2.8条公用设施系指垃圾道、电话管线、公用电视天线、信报箱等，应以设置的合理程度评分。
　　第3.2.9条平面空间综合效果系指平面布置紧凑，空间分配合理，功能分区明确，交通联系方便，私密性好等方面。以此评定分值。
　　第3.2.10条通风以起居室、卧室的自然通风顺畅程度评定分值。
　　第3.2.11条结构安全以满足设计规范和抗震要求，主体结构的稳定性程度评定分值。
　　第3.2.12条安全措施系指疏散、防火、防盗、防坠落等措施，应以适宜程度评定分值。
　　第3.2.13条室内效果以室内空间比例适度，色调协调，简洁明快，观感舒适等评分。
　　第3.2.14条立面效果以体型、比例、立面、色调的谐调程度评定分值。
　　第3.2.15条上述指标，凡因创新而更好满足使用功能要求的，均应计入创新一项，给予4分。

第3.1.6条平均每户面宽以小者为优.该指标系指住宅底层两山墙外皮间的长度被首层或标准层套数除.在一般情况下，适用于条式住宅。
　　第3.1.7条对严寒和寒冷地区计算保温，温暖地区计算保温与隔热，炎热地区计算隔热，应按《民用建筑热工设计规程》及《民用建筑设计节能标准》的规定计算，并评价优劣。
　　若用评分法评价,按当地一般做法解决保温、隔热问题者，给予2分；采取措施改进功能效果者，相应增加分值；未达到一般做法者，相应减少分值。
　　第3.1.8条分户墙与楼板的空气声隔声量以大者为优。应符合《民用建筑隔声设计规范》的规定。
　　第3.1.9条造价指标系指住宅建筑的土建及设备的全部造价，不包括基础工程的造价。方案设计评价以设计概算为准；住宅工程评价以设计预算为准。设计概算及预算均应符合国家或地方规定的深度要求。
　　平均每套造价系指一栋或一个标准单元的造价平均值。
　　第3.1.10条工期系指单位工程从开工到竣工的全部日历天数,不包括基础工程的工期。住宅工程评价，可用计划工期，也可用扣除不正常停歇天数的实际工期。
　　第3.1.11条房屋经常使用费包括管理、维修、税金、资金利息、保险、能耗等，以小者为优。目前可根据各地具体情况确定(计算公式参见条文说明)。
　　第3.1.12条使用能耗系指使用过程中的采暖、电气、给排水、空调等能耗的总和。
　　注：①煤耗按发热量为4.1868kj/kg的标准煤计算；
　　②每度电折合0.42kg标准煤。
　　第3.1.13条劳动量耗用系指住宅建造过程中直接耗用的全部劳动量。包括现场用工和预制厂用工，按预算定额计算。

第四章　评价方法
　　第一节　评价步骤和定量标准
　　第4.1.1条采用评分指数法评价住宅的技术经济效果，应按下列步骤进行：
　　1提出评价项目
　　2确定对比标准
　　3描述评价项目和对比标准的工程概况和建筑特征
　　4审查建立可比条件
　　5计算技术经济指标的基础数据(包括计算值和分值)
　　6计算技术经济指标的转换值
　　7计算技术经济指标的指数值
　　8计算技术经济指标的加权指数
　　9计算住宅建筑技术经济效果的综合指数
　　10综合评价与结论意见
　　第4.1.2条定量标准是定性指标进行定量计算的依据。定性指标根据住宅建筑的技术特征，按附录二“住宅建筑评价指标体系定量表”的规定评分。
　　第4.1.3条定量标准的分值定为“0”，“1”，“2”，“3”，“4”共5档，差值均为1分。
　　“0”分为淘汰标准，有一项指标出现“0”分,方案即被淘汰,不再参加评比.“1”分为基本标准线,表示指标达到最低合格标准。“2”、
　　“3”分表示使用功能递增的分值。“4”分为创新标准，表示指标所反映的内容有独到之处的效果。

第二节　相对权重
　　第4.2.1条相对权重是为体现一级和二级各项评价指标在总体评价中的重要程度而设置的。计算权重为一级与二级权重的乘积，即：
　　ωi＝ωi＇·ωi＂
　　式中ωi——第i项评价指标的计算权重
　　ωi＇——第i项评价指标的一级权重
　　ωi＂——第i项评价指标的二级权重
　　第4.2.2条一级权重适用于各地区；二级权重各地可根据具体情况酌情增减。
　　一、一级权重固定，见表4.2.2a，表4.2.2b；

　　住宅建筑设计方案评价指标权重值表　　　　　　　表4.2.2a

序号	指标类型	一级指标	二级指标	权重值
				二级权重(ωi＂)			一权级重 (ωi＇)	计算权重(ωi)
				Ⅰ	ⅡⅢ	Ⅳ		Ⅰ	ⅡⅢ	Ⅳ
1	建筑功能效果	平面空间布局	平面空间综合效果	27			0.35	9
2			平均每套卧室、起居室数	27				9
3			平均每套良好朝向卧室、起居室面积	22				8
4			家俱布置	14				5
5			储藏设施	10				4
6		平面指标	平均每套建筑面积	42			0.20	8
7			使用面积系数	36				7
8			平均每套面宽	22				5
9		厨卫	厨房布置	56			0.15	8
10			卫生间布置	44				7
11		物理性能	采光	32	31	29	0.10	3	3	3
12			通风	25	28	31		2	3	3
13			保温(隔热)	25	23	22		3	2	2
14			隔声	18	18	18		2	2	2
15		安全性	安全措施	40			0.10	4
16			结构安全	60				6
17		建筑艺术	立面效果	64			0.10	6
18			室内效果	36				4
19	社会劳动消耗		造价	100			1.00	100

　　注:1.指标权重值根据地区不同有所区别。
　　　　表中标有Ⅰ者为Ⅰ类地区，即严寒地区。
　　　　　　标有Ⅱ者为Ⅱ类地区，即寒冷地区。
　　　　　　标有Ⅲ者为Ⅲ类地区，即温暖地区。
　　　　　　标有Ⅳ者为Ⅳ类地区，即炎热地区。
　　2.住宅建筑工程评价指标权重值表同注①。
　　3.Ⅰ区热工指标计算保温；Ⅱ区、Ⅲ区计算隔热和保温；Ⅳ区计算隔热。

　　二、二级权重由当地规划、设计、施工部门确定。

　　住宅建筑工程评价指标权重值表　　　　　　表4.2.2b

序号	指标类型	一级指标	二级指标	权重值
				二级权重(ωi＂)			一权级重 (ωi＇)	计算权重(ωi)
				Ⅰ	ⅡⅢ	Ⅳ		Ⅰ	ⅡⅢ	Ⅳ
1	建筑功能效果	平面空间布局	平面空间综合效果	21			0.35	8
2			平均每套卧室、起居室数	21				7
3			平均每套良好朝向卧室、起居室面积	17				6
4			家俱布置	11				4
5			储藏设施	8				3
6			楼梯走道	7				2
7			阳台设置	8				3
8			公用设施	7				2
9		平面指标	平均每套建筑面积	42			0.20	8
10			使用面积系数	36				7
11			平均每套面宽	22				5
12		厨卫	厨房布置	56			0.15	8
13			卫生间布置	44				7
14		物理性能	采光	32	31	29	0.10	3	3	3
15			通风	25	28	31		2	3	3
16			保温(隔热)	25	23	22		3	2	2
17			隔声	18	18	18		2	2	2
18		安全性	安全措施	40			0.10	4
19			结构安全	60				6
20		艺术建筑	立面效果	64			0.10	6
21			室内效果	36				4
22	社会劳动消耗	主要指标	造价	52			0.70	36
23			工期	20				14
24			房屋经常使用费	18				13
25			使用能耗	10				7
26		辅助指标	钢材	32			0.30	10
27			木材	24				7
28			水泥	27				8
29			劳动量耗用	17				5

　　第三节　技术经济效果综合评价
　　第4.3.1条技术经济效果综合评价，首先是对评价指标的评分值或计算值进行指数化运算。
　　第4.3.2条技术经济效果评价指标体系的综合，应按建筑功能和社会劳动消耗两类指标分别进行。
　　第4.3.3条住宅功能指标的评价，均应以大者为优，若不同方案同一评价项目所形成的数列,以小者为优时，经转置后进行指数化运算,形成以大者为优的指数数列。
　　第4.3.4条社会劳动消耗指标的评价，均应以小者为优,若不同方案同一评价项目所形成的数列,以大者为优时,转置后进行指数化运算,形成以小者为优的指数数列。
　　第4.3.5条转置运算采用大小值求补法。以数列中大数与小数相加之和，减去所求数，即得到转置后的新数列，见附录一。
　　第4.3.6条计算评价指标的指数，应按以下两种情况分别处理。
　　一、建筑功能指标体系评价指数数列，以数列中之最大数除以数列中各数，得到一组不大于1的指数值。
　　二、社会劳动消耗指标体系评价指数数列，以数列中之最小数除以数列中各数，得到一组不小于1的指数值。
　　第4.3.7条各项技术经济指标的指数值，称评价指数。评价指数乘以相应的权重值，为各项评价指数的加权指数。
　　第4.3.8条各评价方案的建筑功能指标体系和社会劳动消耗指标体系的加权指数的总和，分别为该评价指标体系的综合指数。用公式表示如下：
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　
　　式中λf——建筑功能指标体系的综合指数；
　　　　λl——社会劳动消耗指标体系的综合指数；
　　　　λfi——建筑功能指标体系中第i项评价指标的评价指数(i＝1，2，3，……n)；
　　　　ωfi——建筑功能指标体系中第i项评价指标的权重值(i＝1，2，3……n)；
　　　　λli——社会劳动消耗指标体系中第i项评价指标的评价指数(i＝1，2，3……n)；
　　　　ωli——社会劳动消耗指标体系中第i项评价指标的权重值(i＝1，2，3……n)；
　　　　n——评价指标数。
　　第4.3.9条住宅建筑技术经济效果综合评价，最终表现为建筑指标体系的综合指数与社会劳动消耗指标体系的综合指数的比值。比值相对大的方案为较优方案。
　　　　λf
　　ε= —— → max　　　　　　　　　　　　　　(4.3.9)
　　　　λl
　　式中ε——住宅建筑技术经济综合效果；
　　λf——建筑功能指标体系的综合指数；
　　λl——社会劳动消耗指标体系的综合指数；
　　第4.3.10条通过综合评价，提出方案或工程的选用意见，以供决策。

附录一　名词解释
　　一、评价项目被评价的住宅设计方案或住宅建筑工程。
　　二、对比标准为了对评价项目进行选优而设置的比较依据。用新的住宅建筑方案(工程)代替旧方案(工程)时,旧方案(工程)为对比标准；若为多方案(工程)比较，从中选优，则全部方案(工程)均互为对比标准。
　　三、大小值求补法大小值求补是一个数学上的概念，用它可以解决大数与小数的转置问题。具体做法是将数列中大数与小数相加之和，减去所求数，即得到转置后的新数列。举例如下：
　　有甲、乙、丙三个住宅建筑方案，平均每户面宽分别为：6.6m；6.0m；和6.9m，现转置如下：
　　6.9+6.0-6.6＝6.3；
　　6.9+6.0-6.0＝6.9；
　　6.9+6.0-6.9＝6.0；
　　从而得到转置后的新数列为：6.3m；6.9m；和6.0m。
附录二　住宅建筑评价指标体系定量表

指标名称	定量标准	定量标准	定量标准	定量标准	定量标准
指标名称	0	1	2	3	4
平均每套卧室、起居室数		按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优
平均每套良好朝向卧室、起居室面积		按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优
家俱布置	门窗位置不当，墙面破碎，不利于家俱布置	门窗位置欠妥，布置家俱一般	门窗位置适当，墙面完整，有利灵活布置家俱	门窗、暖气片位置适当，墙面完整家俱布置灵活，并具备多种功能
储藏设施	无储藏设施	每套设置吊柜、搁板、空间利用尚可	每套设置搁顶、吊柜、主要卧室设壁柜，空间利用较好	每套设搁板、吊柜、贮藏间和壁柜等，空间利用良好
楼梯走道	楼梯走道不符合安全疏散和有关规范的规定	走道较曲折，坡度较陡，但尚可作用	走道短捷，楼梯坡度较适宜	走道短捷，坡度适宜，栏杆安全，家俱搬运方便
阳台设置	无阳台或阳台设置不符合规范要求	阳台设置基本符合规范要求	阳台面积适宜，位置较好	阳台面积和位置均好，晾晒、纳凉、绿化等使用方便。
公用设施	公用设施不符合规范要求	垃圾道、信报箱等部分获得解决或解决欠好	垃圾道、信报箱等解决较合理	垃圾道、垃极箱、共用电视天线、电话管片、信报箱等解决良好。
平面空间综合效果	平面布置不紧凑，功能分区不合理，居住面积挤占了辅助面积或反之	平面欠紧凑，联系尚方便，私密性差	平面布置较紧凑，功能分区，面积分配较合理，私密性处理较好	平面布置紧凑，功能分区明确，面积分配合理，私密性好。
平均每套建筑面积	大于标准面积指标1㎡以上	按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优	按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优	按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优	按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优
使用面积系数		按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优	按计算值的指数大小排序，以大者为优
平均每套面宽		按计算值的指数大小排序，以小者为优	按计算值的指数大小排序，以小者为优	按计算值的指数大小排序，以小者为优	按计算值的指数大小排序，以小者为优
厨房布置	间接采光，厨房设备布置不符合操作流程	符合操作流程，贮藏的设置及排烟气尚可	直接采光，符合操作流程，贮藏及排烟解决较好	直接采光，操作流程简捷，贮藏及排烟解决良好。
卫生间布置	只设一蹲坑，无预留洗浴设施位置	不直接采光，有卫生设备或预留位置，通风设施尚可	不直接采光，有卫生设备，通风设施较好	直接采光，有卫生设备通风设施良好
采光	窗地面积比小于1/7，卧室或起居室有部分间接采光	卧室起居室为直接采光，窗地面积比为1/7	采暖地区朝南的卧室、起居室直接采光窗地面积比≥1/7＜1/6	直接采光，采暖地区卧室、起居室窗地面积比＜1/5
通风	通风不好	通风线路曲折，通风尚可	对角通风，一般尚好	线路短直，通风流畅
保温(隔热)	不符合有关规范的要求	符合《民用建筑热工设计规程》	符合热工和节能规范或标准的要求	保温、隔热、节能解决良好
隔声	分户墙与楼板空气声隔绝标准＜40dB	分户墙与楼板的空气声隔声标准≥40dB，但＜45dB	分户墙与楼板的空气隔声标准≥45dB，但＜50dB	分户墙与楼板的空气声隔声标准≥50dB
安全措施	防火、防盗、防坠落、防触电等解决不好	防火、防盗、防触电等措施解决尚可	防火、防盗、防坠落、防触电等措施解决较好	防火、防盗、防坠落、防触电等措施解决良好
结构安全	不符合结构规范要求	结构布置尚可	结构布置较合理	结构布置合理
室内效果	室内空间比例失调，空间分隔紊乱、闭塞、色彩不协调，视觉效果差	空间比例不够协调，空间分隔尚可，色彩欠统一，视觉效果欠佳	空间比例较协调，空间分隔较好，色调较统一，视觉效果较好	室内空间比例协调，空间分隔通透开阔装修考虑周到，色彩和视觉效果良好
立面效果	平立面处理呆板，体型比例失调	平立面缺乏变化(如阳台、门头檐口单调)体型比例欠佳(如盒子型)	平立面有变化、比例、色彩、外观较好	平立面有变化体型比例，色彩外观效果好，并体现民族风格与地方特色
造价	大于当地造价的10%	同类结构、标准，按计算值的指数大小排序，以小者为优	同类结构、标准，按计算值的指数大小排序，以小者为优	同类结构、标准，按计算值的指数大小排序，以小者为优	同类结构、标准，按计算值的指数大小排序，以小者为优

附录三　本标准用词说明

　　一、为便于在执行本标准时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：

　　1、表示很严格，非这样作不可的用词：

　　正面词采用“必须”；

　　反面词采用“严禁”。

　　2、表示严格，在正常情况下均应这样作的用词：

　　正面词采用“应”；

　　反面词采用“不应”或“不得”。

　　 3、表示允许稍有选择，在条件许可下应这样作的用词：

　　正面词采用“宜”或“可”；

　　反面词采用“不宜”。

　　二、条文中指明必须按其它有关标准、规范执行的写法为“应按……执行”或“应符合……要求或规定”。非必须按所指定的标准和规范执行的写法为“可参照……执行”。
附加说明

　　本标准主编单位、参加单位和主要起草人名单

　　主编单位：中国建筑技术发展中心建筑经济研究所

　　参加单位：西安冶金建筑学院

　　　　　　　北京市建筑设计院

　　　　　　　总后勤部建筑设计院

　　　　　　　福建省建筑设计院

　　　　　　　中国建筑东北设计院

　　　　　　　山东省建筑设计院

　　　　　　　江苏省建筑设计院

　　主要起草人：余　平　张正西　刘玉书　金长起

　　　　　　　夏昌求　戴震青　俞兆华　王景仁　

　　　　　　　张永明　韦　伟　

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<p class="fc06">推荐过这篇日志的人：</p>
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    <p  class="fc06">他们还推荐了：</p>
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