| 项目经理操盘手册（五）
十、商品房面积计算办法 （一）商品房面积计算办法 一、概述
1、范围本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。
2、引用文献本规范引用下列文献：
GBJ96－1986住宅建筑设计规范；建设部建房[1995]517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则；CH5001－1991房产测量规范。
使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。
3、定义本规范采用以下定义：
3.1 商品房销售面积 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。
商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
3.2 整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
3.3 套内建筑面积套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
3.4 套内使用面积套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。
3.5 套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.6 阳台建筑面积.阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
3.7 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
3.8 共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.9 共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
3.10 应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。
二、测量要求
4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数*）,两次测量读数之差（较差*）不超过表1规定。
钢卷尺△L’＝±0.0005L（L>10） ＝±0.001L（L≤10）
△L’一两次测量读数之差L－被测边长手持式测距仪｜△L’｜≤0.005
5、房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过（1）式规定： n△L＝±0.004∑L1（1） I=1式中：n－房屋边段数；L1－分段边长，I=1、2、3……n。
6、商品房面积测量标准不确定度u（中误差*）如（2）式所示。
商品房面积测量标准不确定度： u≤（0.02S+0.001S）（2） 式中：S－商品房实测面积，单位：平方米。其扩展不确定度（限差*）： U＝2u（p=95%）
*测绘行业术语。
三、测量项目与测量设备 7、测量项目如表2所示，测量项目S1套内使用面积S2套内阳台建筑面积S3套内墙体面积S4套内建筑面积S5应分摊的共有建筑面积S6套房销售面积S7整幢商品房的建筑面积
8、用于商品房面积测量的设备如表3所示，也可选用不低于表3给出技术指标要求的其它测量设备。
上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且有效期内方可使用。
测量设备名称主要技术指标 1)钢卷尺示值误差±（0.3+0.2L）mm式中：L－以米为单位的被测距离值 2)刻度直角钢尺测量面垂直度：0.5mm/500mm示值误差±0.48mm 3)手持式测距仪测量范围：（0－140）m扩展不确定度：5mm（p=95%） 4)经纬仪J2级5拉力计测量范围：（0－100）N
四、测量方法与面积计算
9、测量前准备 9.1商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认，按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。
9.2房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制。尽量按几何图形分块，并编写序号。 房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录5。
10、测量点位的选取 10.1套内房屋边长测量测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。
10.2墙体厚度测量测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距门（窗）框（左、右两点）0.2m位置。
10.3阳台边长测量阳台边长测量选点参照10.1，阳台的长、宽每边选取两个测量点。
10.4整幢建筑物外围尺寸测量测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点位。
室内分段测量之和（含墙身厚度）与房屋外廊的全长的差值满足第5条要求时，应以房屋外廊数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。
11、测量方法与面积计算 11.1套内使用面积以矩形房屋测量为例：
用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边长，在每个测点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超过表1规定。 取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果L1i和D1i。读数精确到0.001m。套内房间边长测量值时，对已进行墙面装修的，应加上装饰面厚度1。 装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。
套内第I个矩形房间使用面积S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）
套内使用面积nS1＝∑S（5）
I=1n—矩形房间数（或矩形块数）；I＝1，2，…n。
11.2套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半墙体面积。
11.3套内墙体面积靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。
对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。 套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。
11.4套内建筑面积 11.4.1套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。 S4＝S1＋S2＋S3（6）
11.4.2套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围，用钢卷尺（或测距仪）测量各部分的长边、短边，按11.3的方法测量和计算出各外墙墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均值与其两端墙体厚度一半的差值，则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和即为各被测套内建筑面积S4。
11.5各套应分摊的共有建筑面积 11.5.1共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。
11.5.2共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。
11.5.3各套应分摊的共有建筑面积S5计算 a．多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积共有建筑面积共有建筑面积分摊系数（幢）＝各套内建筑面积之和各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）
b．多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积
本幢房屋共有建筑面积共有建筑面积分摊系数（幢）＝ 幢内各功能区建筑面积之和
本功能区分摊的共有建筑面积＝本功能区自有建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）
本功能区独用的本功能区分摊的共有建筑面积＋共有建筑面积共有建筑面积分摊系数（功能区）＝ 本功能区内各套建筑面积之和
同功能区内某户（套）＝同功能区内某套建筑面积×分摊的共有建筑面积共有建筑面积分摊系数（功能区）
11.6套（单元）房销售面积套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。 S6＝S4＋S5（7）
11.7整幢商品房建筑面积测量整幢商品房建筑面积S7时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房屋外围的两个长边、两个短边，应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。
测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上，应按下式进行温度修正。
△Lt(t为下角)=L20（a1-a2）（t-20）（8）式中：Lt－－温度t时尺长修正值；L20－－20℃时尺长；t－－测量现场的温度；a1－－钢卷尺的线膨胀系数；a2－－被测墙体的线膨胀系数；若用激光测距仪测量房屋外围边长时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。
在高海拔地区使用手持式激光测距仪，空气折射率对被测距离的修正量计算公式见附录4。
11.8非矩形房屋面积与计算非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。
五、测量结果的处理 12.1分摊系数保留在小数点后4位以上。
12.2所有面积计算过程中保留到小数点后3位。
所有面积计算结果保留到小数点后2位，单位为平方米。 （二）商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
第一条 根据国家有关技术标准，制定〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）。
第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行〈建筑面积计算规则〉进行计算。
第四条 商品房整柜销售，商品房的销售面积即为整柜商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整柜商品房的建筑面积中扣除）
第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
1.套（单元）内的使用面积；
2.套内墙体面积；
3.阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1.套（单元）内的使用面积：
住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2.套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）内之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4.套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整柜建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑两积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数，
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积
第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
第十三条 本规则由建设部解释。 （三）房地产面积的测算 1、建筑面积 建筑面积指建筑物外墙（柱）脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 2、计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共15条） 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。 6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。 8）与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。 9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主题结构距离一律按150毫米计算，竣工后面积时仍采用150毫米的数据。 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚、站台等，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度2.20米以上部位的外围水平面积计算。 15）有伸缩的房屋，若其与室内相同的，伸缩计算建筑面积。 3、计算一半的建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。 2）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 5）建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算。 4、不计算建筑面积的有哪些？ 1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。 2）检修、消防等用的室外爬梯。 3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。 4）构筑物、如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。 5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 5、什么是套内建筑面积？ 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括（套）单元内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 6、什么是公用建筑面积？ 各产权主题共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。 7、公用建筑面积的分摊原则是什么？ 如果面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。 8、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配店房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 第五节 产权转移实务 购买商品房 一、提交证件（房屋开发建设单位已办理房屋权属登记） 1、房地产转移登记申请表 2、购房合同（原件） 3、购房发票（原件） 4、房地测绘证明 5、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 1、个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 2、提交证件中门牌不统一的，应提供房屋所在地派出所出具的证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 买 方 | 卖 方 | | 登记费 | 契税 | 印花税 | 手续费 | | 80元/套或 80-800元/宗 | 6%或3%或 1.5%或免征 | 5元 | 10元/平方米或 3元/平凡米 | | | | | |
四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 房屋拆迁安置购买或保留产权 一、提交证件（房屋开发建设单位已办理房屋权属登记） 1、房地产转移登记申请 2、购买或保留产权协议及拆迁安置协议（原件） 3、原房地产权属证书的注销证明（私房） 原房屋承租证明（直管公房） 原房地产权属证书的注销证明和原房屋承租证明（单位自管房） 4、交款发票（原件） 5、房地测绘证明 6、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 1、个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 2、提交证件中门牌不统一的，应提供房屋所在地派出所出具的证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 被拆迁人 | 拆迁人 | | 登记费 | 契税 | 印花税 | 手续费 | | 80元/套或 80-800元/宗 | 6%或3%或1.5% | 5元 | 10元/平方米或 3元/平凡米 | | | | | | 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 1、以购买或保留产权协议中的价格为计税基数。 2、安置房屋为住宅的，自2002年3月1日起（含3月1日）受理权属登记申请，按3元/平方米计征交易手续费，由拆迁人交纳。 3、安置房屋为住宅的，按80元/套计征登记费，由被拆迁人交纳；安置房屋为非住宅的，按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗,1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗,10000平方米以上的800元/宗，由被拆迁人交纳。 4、1997年10月1日前房屋拆迁安置购买或保留产权的，按3%计征契税；自1997年10月1日起（含10月1日）房屋拆迁安置购买或保留产权的，按3%计征契税（本备注第4项所列情况除外）。 5、自1999年8月1日起（含8月1日）个人自用普通住房拆迁安置购买或保留产权的，暂按1.5%计征契税。 购买经济适用住房 一、提交证件（房屋开发建设单位已办理房屋权属登记） 1、房地产转移登记申请表 2、购房合同（原件） 3、购房发票（原件） 4、房地测绘证明 5、购买经济适用住房许可证 6、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 1、个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 2、提交证件中门牌不统一的，应提供房屋所在地派出所出具的证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 买 方 | 卖 方 | | 登记费 | 契税 | 印花税 | 手续费 | | 80元/套 | 6%或3%或 1.5%或免征 | 5元 | 1.5元/平方米 | | | | | | 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 1、以交易成交价格为计税基数。 2、1997年10月1日（以签定购房合同日期为准）前购买房屋，按6%计征契税；自1997年10月1日起（含10月1日）购买房屋，按3%计征契税（本备注第3项列情况除外）。 3、自1999年8月1日起（含8月1日）个人购买自用普通住房，暂按1.5%计征契税。 4、个人购买的，由买方按5元交纳印花税。 已购公房买卖 一、提交证件 1、房地产转移登记申请表 2、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》 3、房地测绘证明 4、已购公房上市交易合同 5、所出售房屋《户口簿》复印件 6、房屋所有及其配偶身份证明和购房人身份证明 7、同住成年人同意房屋上市交易的证明材料 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 买 方 | 卖 方 | | 登记费 | 契税 | 印花税 | 手续费 | 手续费 | 土地收益金 | 印花税 | | 80元/套或 80～800元/宗 | 1.5% | 5元 | 3元/平方米或 5元/平方米 | 3元/平方米或5元/平方米 | 1～4% | 5元 | 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 1、门牌有变更的出具派出所路名变更证明。 2、配偶与房屋所有权人不在同一户籍的，出具配偶同意上市交易的证明材料。 3、已购公房上市交易的，按青岛市公房出售区域分类对应比例征收土地收益金：一类区4%，二类区2.7%，三类区2.4%，四类区1.5%，五类区1.3%，六类区1%。 4、土地收益金的计征基数为：即上市成交价减去原购房成本价。 5、转让房屋为住宅的，自2002年3月1日起（含3月1日）申办权属登记，按6元/平方米计征交易手续费，由转让双方各承担50%。 转让房屋为非住宅的，自2002年9月20日起（含9月20日）受理权属登记申请的，按10元/平方米计征交易手续费，由转让双方各承担50%。 6、转让住宅的，按80元/套计征登记费，由买方交纳；转让非住宅的，按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的的800元/宗，由买方交纳。 房地产抵押 一、提交证件
| | 收 件 内 容 | | 持 证 抵 押 | 1、房地产他项权利登记申请表 2、《房屋所有权证》、《土地使用证》或《房地产权证》 3、借款合同 4、抵押合同 5、房地产价值确认文书 6、抵押人及抵押权人身份证明（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 7、抵押人为单位的应提供： 国有企业出具国有资产管理局或该企业上级主管部门批文 集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明 | | 个人 购买 商品房 抵押 | 1、房地产他项权利登记表 2、购房合同（原件） 3、购房首付款收据（复印件加盖公章） 4、个人住房借款合同 5、个人住房抵押合同 6、商品房预售许可证或预抵押证（期房） 房地产权属准予登记通知书（现房） 7、抵押人、抵押权人身份证明（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 8、平面图、配置图（红线圈界、开发公司与抵押权人盖章确认） | | 个人或 企业间 抵押 | 1、房地产他项权利登记表 2、房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证 3、借款合同 4、抵押合同 5、房地产价值确认文书 6、抵押人、抵押权人身份证明（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 7、抵押人为单位的应提供： 国有企业出具国有资产管理局或该企业上级主管部门批文 集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明 | 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起7日内办理完毕。 三、税费标准
| 抵 押 人 | 抵押权人 | | 手续费（差额定率分档累进计收） | 印花税 | 登记费 | | 抵押金额（万元） | 收费标准（%） | | 2000（含）以下部分 | 1.4 | 5元 | 80元/宗 | | 2000～5000（含）部分 | 0.35 | | 5000～10000（含）部分 | 0.21 | | 10000以上部分 | 0.07 | 四、办理流程 1、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持相关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 2、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 初始登记 一、提交证件
| 类别 | 收 件 内 容 | | 申请人 为个人 | 1、房地产初始登记申请表 2、土地使用证件或文件 3、规划许可证或施工执照原件 4、申请人身份证（复印件） 5、房地测绘证明 6、墙界图 | | 申请人 为单位 | 1、房地产初始登记申请表 2、土地使用证件或文件（原件） 3、规划许可证或施工执照（原件） 4、施工许可证或开工报告（原件） 5、竣工验收证明 6、房地测绘证明 7、申请单位加盖公章的营业执照复印件 | 备注： 1、个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 2、提交证件中门牌不统一的，应提供房屋所在地派出所出具的证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、收费标准 登记费80元/套或80～800元/宗、印花税5元/证。 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 住宅房屋按80元/套计征登记费；非住宅房屋按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗。 变更登记 一、提交证件 1、房地产变更登记申请表 2、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》 3、翻建、改建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证、房屋请照图及有关批准文件 4、房屋坐落门牌号或权利人姓名改变的，提交具有法律效力的证件、证明 5、房地测绘证明 6、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 1、个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 2、申请人为单位且房屋翻建、改建、扩建的，还应提供相应验收证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、收费标准 登记费80元/套或80～800元/宗、工本费10元/证、印花税5元/证。 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 住宅房屋按80元/套计征登记费；非住宅房屋按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗。 注销登记 一、提交证件 1、房地产注销登记申请表 2、房地产权属证书 3、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起7日内办理完毕。 三、收费标准 不收费 四、办理流程 申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持相关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 补证登记 一、提交证件 1、房地产补证登记申请表 2、刊登有遗失声明的整张报纸 3、房地产测绘证明 4、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 二、工作时限： 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日（不含公告6个月期限）内办理完毕。 三、收费标准 登记费80元/套或80～800元/宗、工本费10元/证、印花税5元/证。 四、办理流程 1、房地产权利人持本人身份证到交易中心档案馆查档并复印原证存根和附图。 2、房地产权利人持本人身份证、原证存根到《青岛日报》社登报挂失。 3、房地产权利人持有关证件到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 4、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 5、交易中心发布《公告》，公告期限为6个月。 6、公告期满后，申请人可通过电话（2662891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 住宅房屋按80元/套计征登记费；非住宅房屋按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗。 房地产赠与 一、提交证件 1、房地产转移登记申请表 2、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》 3、经公证的赠与合同 4、房屋评估报告 5、房地测绘证明 6、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 1、该类房地产赠与不包括已购公房赠与。 2、个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 类别 | 受赠人 | 赠与人 | | 手续费 | 契税 | 印花税 | 登记费 | 印花税 | 营业税 | 手续费 | | 个人赠与 | 3元/㎡ 或5元/㎡ | 6%或3% | 5元 | 80元/套或 80～800元/宗 | 5元 | 不征 | 3元/㎡ 或5元/㎡ | | 单位赠与 | 3元/㎡ 或5元/㎡ | 6%或3% | 5元 | 80元/套或 80～800元/宗 | 5元 | 5.5% | 3元/㎡ 或5元/㎡ | 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持《房产测绘证明》及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证。 备注： 1、契税、营业税以评估价格为计税基数。 2、1997年10月1日前受赠房屋的，按6%计征契税；自1997年10月1日起（含10月1日）受赠房屋的，按3%计征契税。 3、赠与房屋为住宅的，自2002年3月1日起（含3月1日）申办权属登记，按6元/㎡计征交易手续费，由赠与双方各承担50%。 赠与房屋为非住宅的，自2002年9月20日起（含9月20日）受理权属登记申请的，按10牙/㎡计征交易手续费，由赠与双方各承担50%。 4、赠与住宅的，按80元/套计征登记费，由受赠方交纳；赠与非住宅的，按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由受赠方交纳。 持证房屋买卖 一、 提交证件 1、房地产转移登记申请表； 2、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》； 3、房屋买卖合同； 4、评估报告； 5、房地测绘证明。 6、权利申请人身份证件（个人：身份证复印件 单位：加盖公章的营业执照复印件） 备注： 1、该类持证房屋不包括已购公房。 2、部队、财政拨款的机关、团体、事业单位购买私房，应提供市国土资源和房屋管理局出具的备案证明。 3、个人委托的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。 4、凡提交证件中路名门牌不统一者，应由房屋所在地派出所出具证明。 5、卖方为单位的应提供： 国有企业出具国有资产管理局或该企业上级主管部门批示； 集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明。 二、 工作时限 符合办理条件的，自交易中心收件之日起15日内办理完毕。 三、 税费标准
| 买方 | 卖方 | | 登记费 | 契税 | 印花税 | 手续费 | 手续费 | 营业税 | 印花税 | | 80元/套 或80-800元/宗 | 6%或 3%或 1.5% | 5元 | 3元/㎡或5元/㎡ | 3元/㎡或5元/㎡ | 5.5%或 差价*5.5%或免征 | 5元 | 四、 办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持房地测绘证明及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可对收费窗口交纳税费并领证。 备注： 1、以交易成交价和评估价中价格高的一方作为计税基数。 2、买卖房屋为住宅的，自2002年3月1日起（含）受理权属登记申请，按6元/平方米计征交易手续费，由双方各承担50%。 3、转让住宅的，按80元/套计征登记费，由买方交纳；转让非住宅的，按每宗计登记费，具体标准为：100（含）平米以下的80元/宗，100-500（含）平方米的120元/宗，500-1500（含）平方米的200元/宗，1500-3000（含3000）平方米的300元/宗，3000-10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由买方交纳。 4、1997年10月1日前购买房屋，按6%计征契税；自1997年10月1日起（含）购买房屋，按3%计征契税（本备注第4项所列情况除外） 5、自1999年8月1日起个人购买自用普通住房，按1.5%计征契税。 6、销售房屋，按5。5%计征营业税；自1999年8月1日起，个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时按按销售价减去购入原价后的差额为基数计征营业税；自1999年8月1日起，个人购买并居住并超过一年的普通住宅及个自建自用住房，销售时免征营业税。 房地产继承 一、提交证件 1、房地产转移登记申请表； 2、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》； 3、继承公证书； 4、继承人身份证复印件； 5、房地测绘证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 房屋继承人 | | 登记费 | 手续费 | 印花税 | | 80元/套 或80-800元/宗 | 1元/平方米 | 5元 | 四、办理流程 1、申请人到交易中心测绘收件窗口办《房地测绘证明》。 2、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持房地测绘证明及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 3、在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可对收费窗口交纳税费并领证。 备注： 继承住宅的，按80元/套计征登记费，由继承人交纳；继承非住宅的，按每宗计登记费，具体标准为：100（含）平米以下的80元/宗，100-500（含）平方米的120元/宗，500-1500（含）平方米的200元/宗，1500-3000（含3000）平方米的300元/宗，3000-10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由受赠方交纳。 已购公房赠与 一、提交证件 1、房地产转移登记申请表； 2、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》； 3、经公证的赠与合同； 4、评估报告； 6、房屋所有权人及配偶身份证明和受赠与人身份证明； 7、所赠与房屋《户口薄》复印件； 8、同住成年人同意房屋上市交易的证明材料； 9、房地测绘证明。 二、工作时限 符合办理条件的，自交易中心收件之日起15日内办理完毕。 三、税费标准
| 受赠人 | 赠与人 | | 登记费 | 契税 | 印花税 | 手续费 | 土地收 益金 | 印花税 | 手续费 | | 80元/套 或80-800元/套 | 3% | 5元 | 3元/平方米或5元/平方米 | 1-4% | 5元 | 3元/㎡或5元/㎡ | 四、办理流程 10、 申请人到交易中心测绘收件窗口办《房地测绘证明》。 11、 申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持房地测绘证明及其他有关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。 12、 在交易中心办理期间，申请人可通过电话（2661891）查询办理情况，若已办结，可对收费窗口交纳税费并领证。 备注： 1、路名门牌有变更的出具派出所路名变更证明； 2、配偶与房屋所有权人不是同一户籍的，出具配偶同意上市的证明材料。 3、已购公房上市交易的，按青岛市公房出售区域分类对应比例征收土地收益金：一类区4%，二类区2.7%，三类区2.4%，四类区1.5%，五类区1.3%，六类区1%。 4、土地收益金的计征基数为：即赠与评估价减去原购房成本价。 5、赠与房屋为住宅的，自2002年3月1日起（含）申办权属登记，按6元/㎡计征交易手续费，由赠与双方各承担50%。 赠与房屋为非住宅的，自2002年9月20日起（含）受理权属登记申请的，按10元/㎡计征交易手续费，由赠与双方各承担50%。 6、赠与住房的，按80元/套计征登记费，由爱赠方交纳；赠与非住宅的，按每宗计登记费，具体标准为：100（含）平米以下的80元/宗，100-500（含）平方米的120元/宗，500-1500（含）平方米的200元/宗，1500-3000（含3000）平方米的300元/宗，3000-10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由受赠方交纳。 检验售楼经理的三大指标 阅读对象：置业顾问、售楼主管、售楼经理、人事部、营销部监、营销副总经理、总经理 关键词：检验、售楼经理、指标。 记忆点：销售指标、库存指标、资金回笼、指标。 效用点：为售楼经理制订考核指标，可以有效防止售楼经理失职。 许多老板对营销经理职责的认识上存在着一个普病：营销经理称不称职，就看楼卖行好不好，？严格来说，就是一种偏见，检验营销经理的标准包含三个方面： 销售指标 任何一家企业，都会制定月、季或年销售任务，比如房地产企业会为营销经理订下一个量化的目标：每月销售商品房160套或销售金额5000万，如果未达到这个目标，营销经理的工作就失职了，但这是不是说，如果达到或超过销售指，这营销经理就是称职呢？不，还有第二个条件—— 库存指标 老板通常爱犯的一个毛病就是，只订销售指标，而忽视了库存指标。有一家开发商为营销经理制定了销售3600万的指标，结果每个月都超额完成任务，老板很高兴，为营销经理升职加薪，却竟外发现企业赢得与销售业绩不成正比，原因是什么呢？原来该楼盘的好单元都销售一空，可略差的单元却一直积压未动，营销经理也只管卖楼，好单元卖完了，再加推陈出，结果光积压下来的差单元资金总额高达0。61亿个多，如果开发商为营销经理制定了库存指标，就不会出现营销经理只卖“畅销品种“而不顾”滞销品种”的现象。但是，是不是有了上述两项指标就可以全衡出营销经理的成败呢？还不够，还得确定—— 资金回笼指标 同样，有位营销经理通过各种途径，找到了一个大买家，在其开发的8幢大楼中选择了4幢一次性买下，后来又公下一家集团公司的难关，一下子卖了80多套商品房，该集团的公司嫌银行按揭利息太重而要求开发商允许其免息分两年支付，开发商为了早点脱用，就同意了，可是其营销经理一门心思搞营销，而对销售款的回笼却置之不理，结果一年下来，楼是卖了七七八八，可楼款的回收率却不到30%，两大买家采邓拖延战术。而开发商卖得好却未赚到钱，并且资金几度周转困难，以至延误了后期开发。可笑的是，该开发商也为营销经理晋升加薪，理由是销售业绩骄人，而未将资金回笼列为营销经理工作中，营销经理也理直气壮地认为营销经理只管销售，假如营销经理将资金回笼做为自己份内工作，并定下回笼率标准，营销经理就会采取一系列措施保证资金回笼率，这也就不会出现卖掉楼却不见钱的情况。 一个营销经理，必须完成以上三项指标才能称得上是称职的营销经理，只要有其中任何一项指标未完成，都是营销经理的失败。
本文引用自libaoshan1《项目经理操盘手册（五）》
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