| 在建工程的评估方法 准备工作： 在建工程有多种情况，但是不少评估人员在进行评估时往往以帐面值作为评估值，致使在建工程未被公正客观地反映出来。本文提出为正确评估在建工程应做好以下几个方面的准备工作。 在建工程的分类 停工项目。对于停工项目，首先要调查清楚停工的原因：是主动还是被停工；是资金问题、技术问题还是供应问题；是暂时停工还是长期停工。然后在此基础上，对在建工程的实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值进行确定。 竣工项目。这类项目与固定资产十分相似。 施工项目。大多数在建工程与正在施工的项目，区别在于进度不同。 在建工程的帐面值分析 在建工程的帐面值内涵较为复杂，它既包括预付材料款和应付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款和应付设备款，它既包括直接费用又包括间接费用，前期费用和资金成本等。可见，在建工程帐面值与在建工程的实际价值（或重置价值）是有差异的。因此以帐面值为评估值与实际价值是不相符的。就帐面值而言，由于在建工程会计核算的是应收应付制，而在建工程实际价值是按实际投资值来计算的，两种不同的核算方式，必然使得在建工程的帐面值与实际价值之间存在差异。这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也可能是负值（正值是建设单位的债权，负的是建设单位的债务）。如：一个在建工程刚打好一根桩（假定价值1万元），建设单位已预付给施工单位100万，其在建工程帐面值为100万。这个在建工程如果以帐面价值为评估值则为100万，如果以形象进度来评估则为1万，差额99万即为建设单位对施工单位的债权。当然这是一个比较极端的例子。但是如果建设单位在建工程科目核算规范，以帐面评估值或将在建工程帐面拆分为在建工程实际价值和相应的债权（债务）来评估得出的结果是一致的。在这种情况下，可以考虑将帐面价值作为评估值。但是对于较大的在建工程还是不以帐面值为评估值为妥。 已竣工的在建工程与固定资产的差异。 从成本的角度来看，两者仅相差验收、权证取得等。也就是说，已竣工的在建工程与固定资产在评估价值上不会有很大差别，为什么将两者区别开来，理由如下： 竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益现值法，而固定资产可以采用市场比较法，重置法和收益现值法。 在运用收益法评估在建工程的收益要低于已投入使用的固定资产，即不仅要从完成程度上打折，还要从预测收益上打折。由于不确定因素太复杂，所以宜采用收益法。 评估方法： 在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。 一、重置成本法评估在建工程。 其思路与评估固定资产相同。固定资产（建筑物）其重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用，功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。 二、收益现值法评估在建工程。 一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平，可以采用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时，除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外，还要注意以下几个问题： 1、 在建工种的整体性要求。一般而言，形象进度在85％以上和竣工项目可以采用收益法。 2、 评估以一年为期较为合理。 3、风险增加，在建工程的风险性高于一般评估项目，尤其运用收益法时，由于不确定因素，风险更大。对评估人员来说，需要丰富的经验，细致的工作，当然也要承担更大的风险。 在资产评估的理论及实践中，在建工程的评估往往受到忽视。以至我们在诸多资产评估教科书中无从找到详细的论述，在评估实务中，我们也常将审核后的在建工程帐面原值作为资产评估值列示。然而，由于在建工程所属不同的行业其建设周期及形象进度也各不相同，常表现出比固定资产更为复杂的形态。在此，根据《资产评估操作规范意见试行》中关于在建工程评估的论述，并结合评估实践，对在建工程的评估程序及方法作一初步研讨。 一、在建工程评估的程序设计 在—般的企业资产评估中，在建工程有着项目少，投资小，在企业总资产中的比重不大等特点，而对于一个大型的现代化企业来说，为了保证其行业中的领先地位，不断地扩展市场占有率，不仅在日常生产过程中，要进行必要的大修理及更新改造，同时，还要不断地扩大生产能力，增加产品品种。这类企业的在建工程建设项目多，跨行业，投资大，同时在企业总资产中也占有很大比重。对这类企业，专业评估人员应予以足够的重视。为此，应设计一套科学合理的评估程序，以规范评估行为，提高评估的效率和质量，降低评估成本。 1．确定待评估在建工程的存在及所有权 评估机构对被评估单位申报的在建工程项目清单，应组织有关评估人员进行清查核实，以确定在建工程的存在。同时，看其是否有建设项目概预算及管理当局的批准文件，以明确其产权界限。 2．确定评估的价格标准及方法 一般地说，对企业资产的评估都要根据评估目的，评估报告的要求确定评估价格标准，然后，根据评估价格标准和评估对象的具体情况，科学地选用评估方法。在建工程也是如此。在继续经营使用的前提下，我们不仅可以选用重置成本法，同样也可以选用收益现值法，现行市价法对已完工尚未办理竣工手续的在建工程进行评估。 3.在建工程资料的收集和整理 被评估单位应按要求提供在建工程的一般情况资料。主要内容有①在建工程的价值现状，包括，原预算数，实际支出数、资金来源、已计入在建工程的资本化利息数额、评估基准目前各月在建工程期末余额。②在建工程建设现状。包括：开工日期、预计完工日期、实际完工日期、工程形象进度等。 4．现场勘察 在建工程一般可分为建筑安装工程和设备安装工程两大部分。我们可根据评估对象的具体情况，聘请有关专家一同进行现场勘察。根据工程形象进度，结合原预算数和实际支出数分析在建工程价值量的合理性。对已完工交付使用尚未办理竣工手续的在建工程还应了解资产的使用状况。 5．计算评估值、编制评估说明 根据现场勘察和经过验证的资料数据，选择合适的评估方法，按评估对象逐一完成在建工程清查评估明细表，计算评估值。在评估说明中应对在建工程原值的调整，选用评估方法的依据及计算过程有较为详尽的描述。 二、在建工程评估方法的适用范围及评价 在我国的会计实务中，将在建工程定义为处于施工前期准备，正在施工中和虽已完工但尚未办理交付使用的建筑工程和安装工程。 按上述定义，我们可将在建工程划分为如下两类： A、已完工但尚未交付使用的在建工程 B、处于施工前期准备和正在施工中的在建工程 经过这样的简单分类后，即可对在建工程评估方法的适用范围进行较为方便的界定。 1．收益现值法的选用 对于A类在建工程，其建成后是可以独立经营获利的生产线或分厂，且未来收益可以预测，则可以采用收益现值法评估。收益现值法的适用条件同样适用于在建工程。即资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；未来收益可以正确预测。 所不同的是，对在建工程完工后，资产的预期收益进行估算并折成现值后，还应再扣除在建工程完工还需增加的投资额及其资金成本。如果在建工程是在投资企业原场地上进行的购建，则还应对原有企业的水、电、通讯等公用设施使用费进行分摊。否则将高估在建工程的评估值。 收益现值法的评价 采用收益现值法可以较真实和准确地反映资产本金化的价格。但由于其预期收益额预测难度较大，受主观判断和未来收益不可预见因素影响。如市场供求关系，经济景气度等。尤其是应扣除在建工程完工还需追加的投资额及其资金成本。及对原有企业公用设施的分摊等也都存在主观判断的偏差。因此，其评估的适用范围较小。 2．现行市价法的选用 对于A类在建工程，其所形成的固定资产是通用设备，房地产或其它公用设施，则可以选用现行市价法进行评估。 应用现行市价法必须具备如下条件 ①需要一个充分发育活跃的资产市场，以便通过类似的资产交易，掌握真实、准确、正常的资产市场价格信息。 ②被评信资产的市场参照物及其相比较的指标，技术参数和近期交易价格等资料是可以收集到的。且参照物不能唯一，应有三个以上的参照物。 如果能满足以上条件并得到类似资产的交易价格，则可将此交易价格进行修正，并扣除该资产投入使用后还应追加的投资额及其资金成本作为该项资产的评估值。 现行市价法的评价 应用现行市价法充分考虑了市场变化的因素，可以真实地反映评估对象的市场价值。由于在目前的条件下，资产交易市场发育不健全，资料的收集和积累较困难，很难找到适当的参照物，因此，这一评估方法的适用范围也较小。 3．清算价格法的选用 当评估对象面临破产、抵押、停业清理时，企业的所有资产，包括在建工程都将适用清算价格法进行评估。 由于在建工程处于在建状态，尚未形成生产或使用能力，只能按变现价值或可变现净值，作为评估值：当该项资产的出售所得不能全额补偿清理费用支出时，该资产的评估值为零。 4．重置成本法的选用 对于B类在建工程，即处于前期准备和正在施工中的在建工程更多地是采用重置成本法进行评估。 然而选用重置成本法评估在建工程与用重置成本法评估其它资产却存在着很大的差异。 我们首先看一下重置成本法的两个基本计算公式： 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估值=重置成本×成新率 这两个基本计算公式适用于已投入使用的固定资产评估，却不能完全适用于在建工程的评估。其差异如下： ①实体性贬值的差异 实体性贬值又称有形磨损贬值。其定义是资产在使用或闲置中因磨损、变形、老化等造成实体性陈旧而引起的贬值。 处于购建中的固定资产虽然其建设周期长短不一，其物理状态在理论上应认为是全新的，如同刚投入使用的固定资产我们认为是全新的一样。尽管有些资产的购建存在较长的建设周期，因此资产在购建中也会产生某种实体性贬值，但在资产投入使用前发生的维护保养费用理应计入建设成本之中。 ②功能性贬值的差异。 功能性贬值又称无形磨损贬值。它是指由于技术进步出现性能优越的新资产，使原有资产部分或全部失去使用价值而造成的贬值。 假定在资金充裕的情况下，投资者必然去追踪国内或国际上的先进技术，使其购建的固定资产处于领先的地位。假定资金并不充裕，限制了投资者购置国际先进技术，那么在他们所购建的二流或三流设备中，其购置价格也已包含了功能性贬值因素，因此也不需要对功能性贬值因素另行计算。 ③经济性贬值差异 经济性贬值指由于外界因素引起的，与新置资产相比较获利能力下降而造成的损失。 首先，在建工程本身即是新置资产，其次当这一新置资产尚未投入使用之前，我们也无从对其经济性贬值进行估算。因此其经济性贬值可以视同不存在。 ④在建工程的成新率为100％。 在建工程由于其资产处于购建状态，成新率理应确定为十成，就如同一刚投入使用的固定资产我们将其成新率确定为十成一样。尽管存在着上述差异，我们也不应得出在建工程帐面原值=重置成本一资产评估值这样一个结论。 其原因在于任何一项资产的购建都存在着一个或长或短的建设周期，使得在建工程的帐面原值与评估基准日的资产价值存在一个价格差异，对这一差异应采用物价指数法将在建工程帐面原值调整为重置价值。 同时，由于自行购建的固定资产仅包括直接费用、间接费用和其它费用，其资金成本或行业平均利润并未计算在内。因此存在着与现行市价的差异。 由此得出在建工程评估的一般公式： 在建工程评估值=在建工程历史成本×适用的物价变动指数+资金成本+合理利润 当在建工程建设周期较短，且当期物价变动幅度不大时，则不必考虑物价变动因素。其公式可简化成： 在建工程评估值=在建工程历史成本+资金成本+合理利润 重置成本法的评价 当现行市价法和收益现值法的适用条件不具备时，重置成本法适用于所有在建工程的评估。它的优点是其评估值较能真实、准确地反映资产的时间价值，且资料较易收集，计算方法也较为简便。 三、在建工程资金成本的计算方法 资金成本是在建工程重置成本的一个组成部分，因其在在建工程评估增值中占有较大的比童，在此将详细阐述资金成本的计算方法及适用范围。 1．单利计算法 单利是货币时间价值计算的一种方法，单利计算法主要适用于投资额一次支付，实际付款期不超过一年的在建工程资金成本的计算。 单利资金成本的计算公式为： I=p×i×t I：资金成本 p：实际已支付投资额 i：评估基准日一年期基本建设贷款利率 t：正常建设工期 2．复利计算法 复利是货币时间价值计算的另一种方法，复利计算法主要适用于投资额一次支付，实际付款期超过一年的在建工程资金成本的计算。 复利资金成本的计算公式为： ①求复利终值 S=p(1+i)n P：实际支付的投资额 S：正常建设工期内实际已支付投资额与资金成本之和 i：评估基准日与正常建设工期同期的基本建设贷款利率 n：正常建设工期 ②求资金成本 I=S—P 3．累计支出加权平均法 上述两种方法均适用于投资额一次支付，但这种情况并不常见。在基本建设投资管理实务中，常根据工程项目概预算及合同，按工程完成的形象进度分次支付工程款，在这种情况下，资金成本的计算即要考虑累计支出投资额，又要考虑各次支出额所占用的时间。 累计支出加权平均法计算步骤如下： ①填列评估基准日前在建工程各月实际支出余额表 以上资料可以从被评估单位月报表中分析填列。 ②计算评估基准日前在建工程累计支出平均数 ③确定资本化比率 按评估基准日正在实行的与正常建设工期同期的基本建设贷款利率确定资本化比率。 ④计算资金成本 资金成本=当期资产累计支出平均数×资本化比率 ⑤分摊在建工程资金成本 如被评估单位在建工程各月实际支出额中包含若干项单项工程，还应按各单项工程占在建工程的比重分摊资金成本。 四、在建工程评估中应注意的若干问题 1.固定资产按来源可分为外购和自行建造两部分。现行财务制度对于自行建造的固定资产仅按实际发生的全部支出作为入帐价值。因此在评估中应加上资金成本和合理利润。外购需安装的设备，在购买价中已包含了行业利润，因此仅需就设备及安装价值计算资金成本。大型设备安装也可将安装工程价值另行计算合理利润加入评估值中。 2.在资金成本的计算中，我们采用了两种货币时间价值的计算方法，公式中的时间t在评估中指正常的建设周期，而货币时间价值计算中则指资金的实际使用时间。当在建工程的实际建设工期超过正常建设工期时，时间t应按正常建设工期计算。 3.在建工程的资金来源中，如果有贷款的部分，则应注意是否有已计入在建工程的资本化利息，以免产生资金成本的重复计算。
本文引用自林美
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